Usaha kos berdiri di antara dua otoritas pajak yang berbeda, dan pemiliknya kerap hanya berurusan dengan salah satunya. Pemerintah daerah memungut PBJT jasa perhotelan, sementara pemerintah pusat mengenakan Pajak Penghasilan atas penghasilannya. Melunasi yang satu tidak menggugurkan yang lain.
Ringkasan cepat
- Pasal 53 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 menjadikan jasa perhotelan sebagai objek PBJT.
- Rumah kos dapat termasuk di dalamnya sebagai tempat tinggal pribadi yang difungsikan seperti hotel.
- Batas jumlah kamar yang dikecualikan ditetapkan dalam peraturan daerah, sehingga berbeda antardaerah.
- Pajak Penghasilan atas penghasilan kos berjalan terpisah dari pajak daerah.
- Karakter penghasilannya perlu dipastikan: persewaan tanah dan bangunan, atau usaha jasa akomodasi.
- Pembedaan itu menentukan apakah berlaku skema final atau rezim umum.
Kapan rumah kos menjadi objek pajak daerah?
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 menempatkan jasa perhotelan sebagai salah satu objek PBJT pada Pasal 53. Cakupan jasa perhotelan tidak terbatas pada hotel, melainkan juga bentuk penyediaan akomodasi lain, termasuk tempat tinggal pribadi yang difungsikan seperti hotel. Pengecualian berdasarkan jumlah kamar ditetapkan dalam peraturan daerah, bukan dalam undang-undang, sehingga ambangnya perlu diperiksa pada peraturan daerah tempat kos berada. Besaran tarif dan batasan nominalnya diatur dalam ketentuan tersendiri dan dapat berubah, sehingga perlu dirujuk pada peraturan yang berlaku.
Persewaan atau usaha jasa?
Ini pertanyaan yang menentukan rezim Pajak Penghasilannya, dan jawabannya bergantung pada bentuk kegiatan yang sebenarnya. Menyewakan ruang tanpa layanan tambahan lebih dekat pada persewaan tanah dan bangunan, yang perlakuannya diuraikan pada Pajak Sewa Tanah dan Bangunan. Sebaliknya, menyediakan kamar berikut layanan kebersihan, keamanan, makan, atau pengelolaan harian lebih dekat pada usaha jasa akomodasi. Karena akibatnya berbeda, pemilik yang berada di wilayah abu-abu sebaiknya memastikan posisinya lebih dulu, bukan sesudah pemeriksaan.
Dua kewajiban yang tidak saling menggantikan
| Jenis | Otoritas | Dasar |
|---|---|---|
| PBJT jasa perhotelan | Pemerintah daerah | Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 dan peraturan daerah |
| Pajak Penghasilan | Pemerintah pusat | Undang-Undang Pajak Penghasilan |
| PPh Pasal 21 penjaga atau pengelola | Pemerintah pusat | Bila mempekerjakan orang |
Pemilik kos yang rutin menyetor pajak daerah kerap mengira urusannya selesai. Pajak daerah dan Pajak Penghasilan dipungut oleh otoritas yang berbeda dengan dasar hukum yang berbeda, dan penagihannya pun berjalan sendiri-sendiri.
Kesalahan yang sering terjadi
- Mengira pajak daerah menggugurkan Pajak Penghasilan. Dua rezim yang terpisah.
- Memakai ambang jumlah kamar dari daerah lain. Batasnya ditetapkan per peraturan daerah.
- Tidak memastikan karakter penghasilannya. Persewaan dan usaha jasa berbeda perlakuan.
- Mencampur penerimaan kos dengan rekening rumah tangga. Menyulitkan pembuktian.
- Melupakan kewajiban memotong PPh Pasal 21 bila mempekerjakan penjaga.
Panduan terkait
- Pajak Sewa Tanah dan Bangunan
- Pajak untuk UMKM
- Kewajiban Pajak saat Memulai Usaha
- Pajak untuk Restoran dan Kafe
- Memilih Konsultan Pajak
Rujukan
- Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah. Jasa perhotelan sebagai objek Pajak Barang dan Jasa Tertentu diatur pada Pasal 53.
- Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021, khususnya Pasal 14 mengenai norma penghitungan.
- Peraturan Pemerintah Nomor 55 Tahun 2022 tentang Penyesuaian Pengaturan di Bidang Pajak Penghasilan, khususnya Pasal 56 ayat (4) huruf a mengenai jasa sehubungan dengan pekerjaan bebas.
- Peraturan Pemerintah Nomor 20 Tahun 2026 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 55 Tahun 2022, berlaku 22 April 2026.
Artikel ini bersifat informatif dan bukan nasihat perpajakan. Untuk penerapan pada kasus tertentu, konsultasikan dengan konsultan pajak berizin.