Dalam transaksi tanah dan bangunan, penjual dan pembeli menanggung pajak yang berbeda. Penjual menanggung Pajak Penghasilan atas pengalihan hak, pembeli menanggung Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
Ringkasan cepat
- Dua pajak berbeda, dua pihak berbeda, dan keduanya harus lunas sebelum akta ditandatangani.
- PPh pengalihan hak bersifat final, sehingga tidak diperhitungkan lagi di SPT Tahunan.
- Dasar pengenaan umumnya nilai yang lebih tinggi antara harga transaksi dan NJOP.
- Notaris dan PPAT tidak akan menandatangani akta tanpa bukti setor keduanya.
- Warisan dan hibah punya perlakuan tersendiri, tidak sama dengan jual beli.
Apa yang ditanggung penjual?
Pajak Penghasilan atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan, yang bersifat final. Karena final, penghasilan dari penjualan itu tidak digabungkan dengan penghasilan lain dan pajaknya tidak dapat dikreditkan. Biaya untuk memperolehnya juga tidak dapat dikurangkan. Besaran tarif dan batasan nominalnya diatur dalam ketentuan tersendiri dan dapat berubah, sehingga perlu dirujuk pada peraturan yang berlaku.
Apa yang ditanggung pembeli?
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, yaitu pajak daerah yang ditanggung pihak yang memperoleh hak. Dasar pengenaannya nilai perolehan objek pajak, dengan pengurang berupa nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak yang besarnya ditetapkan masing-masing daerah.
Bagaimana nilai transaksi ditentukan?
Yang dipakai umumnya nilai yang lebih tinggi antara harga transaksi sesungguhnya dan Nilai Jual Objek Pajak. Mencantumkan harga di bawah nilai sebenarnya dalam akta tidak menurunkan pajak bila NJOP lebih tinggi, dan menimbulkan risiko tersendiri di kemudian hari, misalnya saat properti itu dijual kembali dan selisih keuntungannya menjadi lebih besar.
Apa yang diperiksa notaris dan PPAT?
- Bukti setor PPh atas pengalihan hak dari pihak penjual.
- Bukti setor BPHTB dari pihak pembeli.
- Kesesuaian identitas dan dokumen kepemilikan.
- Kesesuaian objek dengan data pada Surat Pemberitahuan Pajak Terutang.
Tanpa kedua bukti setor itu, akta tidak dapat ditandatangani. Inilah sebabnya kedua pajak harus diurus sebelum jadwal penandatanganan, bukan sesudahnya.
Bagaimana dengan warisan dan hibah?
Perlakuannya berbeda dari jual beli. Uraiannya ada pada panduan pajak atas warisan dan hibah.
Kesalahan yang sering terjadi
- Mengira semua pajak ditanggung salah satu pihak. Keduanya menanggung pajak berbeda.
- Mencantumkan harga lebih rendah dalam akta. Tidak menurunkan pajak bila NJOP lebih tinggi.
- Mengurus pajak setelah akta. Akta tidak dapat ditandatangani sebelum keduanya lunas.
- Mengira PPh final masih bisa dikreditkan. Sifat final berarti selesai pada saat dibayar.
- Tidak menyimpan bukti setor. Dokumen ini diperlukan saat properti dijual kembali.
Istilah terkait
Rujukan
- Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan, Pasal 4 ayat (2), sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021.
- Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah.
Artikel ini bersifat informatif dan bukan nasihat perpajakan. Untuk penerapan pada kasus tertentu, konsultasikan dengan konsultan pajak berizin.